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律师姓名:河南书涵律师事务所

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成功案例

罗山县朝阳广场购物有限公司、何春阳租赁合同纠纷二审民事判决书(2019)豫15民终3796号

河南省信阳市中级人民法院

2019)豫15民终3796号

上诉人(原审原告):罗山县朝阳广场购物有限公司,住所地:罗山县民政中路西侧朝阳国际商业广场6F。

法定代表人:汪艳梅,该公司经理。

委托诉讼代理人:张春梅(该公司员工),女,汉族,1973年5月13日生,住河南省信阳市浉河区,代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人:徐俊,河南正晟律师事务所律师,代理权限为一般代理。

被上诉人(原审被告):何春阳(系何春光之兄),男,1986年12月19日出生,汉族,住信阳市平桥区。

委托诉讼代理人:姜梦凡,河南书涵律师事务所律师,代理权限为一般代理。

原审被告:何春光,男,1989年8月8日出生,汉族,住信阳市平桥区五里镇革命街232号。

上诉人罗山县朝阳广场购物有限公司(以下简称“朝阳公司”)因与被上诉人何春阳、原审被告何春光租赁合同纠纷一案,不服河南省罗山县人民法院(2019)豫1521民初1837号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后,依法组成合议庭,进行了公开开庭审理。上诉人朝阳公司的委托诉讼代理人张春梅、徐俊,被上诉人何春阳及其委托诉讼代理人姜梦凡到庭参加了诉讼。原审被告何春光经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

朝阳公司上诉请求:1、撤销罗山县人民法院(2019)豫1521民初1837号民事判决;2、改判支持上诉人一审各项诉讼请求;3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:1、原审法院认定事实错误。一审原、被告主要围绕房屋租赁合同约定的权利义务履行,查明被上诉人欠上诉人2019年2月至5月租金23040元;上诉人以书面形式多次向被上诉人催要租金未果,因此,被上诉人构成违约行为。故上诉人诉至一审法院请求解除合同、给付金、支付违约金。原审法院为了帮助偏袒被上诉人,将被上诉人拖欠租金违约行为认定为"系被告行使不安抗辩权"。纯粹是颠倒黑白、混淆是非,有悖裁判者应保持中立的基本原则。2、原审法院适用法律错误.我国《合同法》第94条规定"有下列情形之一的,当事人可以解除合同……(三)当事人一方延迟履行主要债务,经催告后在合理期限仍未履行。"本案中,被上诉人从2019年2月至5月拖欠租金23040元,上诉人多次以书面形式向被上诉人催要未果。因此,上诉人要求与被上诉人解除合同条件具备、理由正当。原审法院认定"原告要求解除合同,不符合解除合同的法律规定"。这个定性与客观事实严重不符,且严重曲解了法律规定。该判决是在鼓励被上诉人"拖欠租金有理,合同违约有理"。其结果,将造成市场交易秩序破坏、鼓励合同违约行为、打击合同守约行为等负面法律效果及负面社会效果。

何春阳辩称,1、上诉人认为一审法院应围绕租赁合同的权利义务及违约情况进行审理查明,上诉人催要租金未果就当然认定为违约行为,判决解除合同、支付违约金。但答辩人未按时足额交付租金的原因,不是答辩人经营不善或菜品不佳,而是上诉人本身经营状况严重恶化,撤场撤柜,客流量骤减,濒临闭馆,履行能力明显降低,有不能对待给付的现实危险,对答辩人的生产经营产生严重影响。一审庭审时,答辩人巳就此进行了充分的说明和举证。所以,答辩人未足额给付租金是在行使法律赋予的不安抗辩权,并不构成违约行为。一审法院并未偏离该焦点,庭审中紧紧围绕原告的主张和被告的抗辩进行了充分的调査,并依法作出公平公正的判决。所以,原审法院认定事实完全正确。2、我国《合同法》第68条规定:“应当先履行义务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行,(一)经营状况严重恶化……”而本案上诉人的经营状况自2019年2月(春节后)超巿撒场后就开始严重恶化,客流骤降,每月营业额都不足以抵扣租金,一审庭审时,上诉人也承认其经营状况恶化的事实。上诉人商场即将倒闭已成众所周知的事实,有不能继续履行交付租赁物给答辩人的现实危险时,却要求按照《合同法》第九十四条解除合同的情形第三项规定解除合同,无视其给答辩人造成的巨大经济损失,答辩人暂不旅行交付租金的义务,是在行使不安抗辩权。

朝阳公司向一审法院起诉请求:1、解除原、被告订立的《租赁合同》;2、被告给付原告租金23040元;3、扣除合同违约保证金20000元;4、依据合同侵占场地费自2019年6月7日起至判决日每日20000元违约金;5、被告给付原告撤除还原场地费用10000元;6、本案诉讼费由被告负担。

一审法院认定事实:2017年6月1日,被告何春阳以何春光名义与原告罗山朝阳公司签订《租赁合同》。被告何春阳系实际租赁人。合同约定:被告租赁原告6楼营业面积500㎡从事餐饮业,期限为三年,自2017年6月1日至2020年6月1日止。年租金为275400元。履约保证金23000元合同期满后以不计息方式退还被告。租金缴纳方式按照合同规定的缴纳周期,单次缴纳租金额度为68850元,需提前20天缴纳下一期租金,逾期视为违约,甲方有权提前终止合同。合同提前终止、解除或届满之日二十天内将房产交付原告,每逾期一日向原告支付20000元违约金。在实际履行过程中,原告认可被告何春阳按月缴纳租金。被告何春阳欠原告2019年2月至5月租金23040元,原告自2019年4月至6月以书面通知形式向被告催要,并要求被告按期撤离。因原告经营状况恶化,对被告经营产生严重影响,被告向原告提出了减免租金要求,原告未同意。现被告愿给付原告租金。庭审中,原告不要求被告何春光承担民事责任。庭审中,被告何春阳提出反诉。2019年7月27日,被告何春阳撤回反诉。

一审法院认为,被告何春阳系实际租赁人。被告何春阳欠原告罗山朝阳公司2019年2月至5月租金23040元。因原告经营状况严重恶化,对被告经营产生严重影响,被告向原告提出了减免租金要求,系被告行使不安抗辩权。现被告愿给付租金,予以准许。原告要求解除合同,不符合解除合同的法律规定。被告要求继续履行合同,符合法律规定。对原告其他诉讼请求不予支持。庭审中,原告不要求被告何春光承担民事责任,予以准许。庭审中,被告何春阳提出反诉。2019年7月27日,被告何春阳撤回反诉,予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条规定,判决:一、被告何春阳于本判决生效之日起十日内给付原告罗山县朝阳广场购物有限公司2019年2月至5月租金23040元;二、驳回罗山县朝阳广场购物有限公司的其他诉讼请求。

本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

朝阳公司提交一份书证,拟证明被上诉人在双方诉讼以前,主动向我们口头申请撤柜,解除合同。一份营业统计,拟证明2019年5月份,被上诉人还在正常的保持经营状况。在一审过程中,被告提供的两份证人证言,说朝阳公司停水停电不是真实的。何春阳质证称,证明的内容没有实质性的东西,与本案的关联性不大。被上诉人跟徐光辉讲过,徐光辉让何春阳找公司谈,公司说如果要撤柜,就得把租金交到2020年。2019年5月份的时候,上诉人的空调确实没有开,公共区域的照明也没有开。

何春阳提交一份原商户联名证明一份,拟证明2019年春节后,朝阳公司的经营状况就严重恶化了。被上诉人符合行使不安抗辩权的情形。朝阳公司质证称,对真实性和证明目的有异议。以上证明人提供的这些专柜没有拖欠朝阳广场一分钱的租金。根据本案双方的合同,责任与义务表明的很清楚,双方之间的权利和义务都体现在合同之中。该证据也没有证人的基本信息,没有证明人的身份证复印件,也违背了一人一证的规则。因此,本证据不合法,不应采信。

何春阳提交四张2019年10月9日拍摄的现场照片,拟证明是上诉人本身经营状况严重恶化,整个商场对外出售或出租了,上诉人本身无法将租赁物交付被上诉人使用。朝阳公司质证称,争议的标的物正在装修,与本案无关。被上诉人自2月份开始拖欠租金,我们装修是在7月份开始的。因被上诉人拖欠我们租金,我们才要求解除合同,重新装修,重新收取租金。我们商场有那么多租户,我们在上诉状上已经说了,要依法履行合同,不能及时履行合同,我们有权收回租赁场地。被上诉人在2月份拖欠我们租金,我们在6月份才收回租赁场地,在此过程中,多次下发通知。所以被上诉人的装修图片无直接关系。

对当事人二审争议的事实,本院认定如下:2017年6月1日,被告何春阳以何春光名义与原告罗山朝阳公司签订《租赁合同》。被告何春阳系实际租赁人。合同签订后,何春阳按月缴纳租金,直至2019年1月。2019年2月至5月何春阳欠缴租金23040元,朝阳公司自2019年4月至6月以书面形式通知何春阳缴纳租金,并要求其按期撤离。2019年5月28日,朝阳公司发布《给全体供应商的一封信》,载明:“由于近年来大环境影响市场持续低迷,市场竞争激烈,几经波折调整,仍无力扭转局面,最终因资金问题无法继续经营,时至今日不得不遗憾的通知各位,朝阳购物广场于2019年6月30日正式结束营业闭馆。”2019年7月份,朝阳公司对商场进行重新装修。

本院认为,结合上诉人的上诉和被上诉人的答辩,本案争议的焦点是:何春阳中止履行缴纳租金的义务是否系履行不安抗辩权?《中华人民共和国合同法》第六十八条规定:“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”本院查实,朝阳公司于2019年6月30日正式结束营业闭馆,而在此前,由于客流锐减,朝阳公司的经营状况已经严重恶化。何春阳于2019年3月、4月向朝阳公司工作人员提出减免租金的要求,朝阳公司未予准许。由于朝阳公司履行能力明显降低,有不能对待给付的现实危险,故何春阳中止履行缴纳租金的义务系行使不安抗辩权,中止履行不构成违约。朝阳公司关于扣除何春阳的违约保证金23000元及自2019年6月7日起至判决日每日20000元违约金、还原场地费用10000元的上诉请求,本院依法不予支持。现何春阳愿给付租金,予以准许。

综上所述,罗山县朝阳广场购物有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费1126元,由上诉人罗山县朝阳广场购物有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  许前让

审判员  郑 佳

审判员  时华军

二〇一九年十一月二十五日

书记员  任静源


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